Как Взыскать Деньги С Должника При Продаже Квартиры

Содержание
  1. Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам: переходят ли долги при покупке к новому собственнику
  2. Можно ли продать
  3. выписаться
  4. подарить
  5. Как продать?
  6. Алгоритм действий
  7. Сбор документов
  8. Составление договора
  9. Обращение к нотариусу
  10. Регистрация в Росреестре
  11. Какие долги переходят?
  12. Как проверить долги перед покупкой?
  13. Можно ли продать квартиру с долгами за коммунальные услуги и как из нее выписаться? Проверка жилья перед покупкой
  14. Законность продажи жилья с долгом по ЖКХ
  15. Как проверить наличие долга
  16. Порядок совершения сделки
  17. С использованием аванса
  18. Покупка через агентство
  19. Список документов
  20. Взыскание долга по договору купли-продажи – алгоритм
  21. Начало взыскание задолженности по договору куплли-продажи
  22. Что можно взыскать по догвору купли-продажи, кроме задолженности
  23. Процессуальные этапы взыскания долга по договору купли-продажи
  24. Часто задаваемые вопросы:
  25. Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам – можно ли продать квартиру с долгом в 2019 году, риски
  26. Без сообщения о задолженности
  27. Капитальный ремонт дома
  28. Возможные последствия
  29. Как проверить наличие долгов
  30. Особенности купли-продажи
  31. Предварительный договор
  32. Как оформляется сделка
  33. Наказание нового собственника
  34. Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста
  35. Продажа неприватизированного жилья с долгом
  36. Возможна ли продажа квартиры, если хозяин является должником по алиментам
  37. Можно ли продать имущественное хозяйство, имея долг в банке или по квартплате
  38. С какими последствиями можно столкнуться
  39. Процедура оформления бумаг
  40. Разрешение на переуступку
  41. Сделка без обмана – как получить деньги при продаже квартиры с минимальными рисками
  42. Самый простой способ расчетов за квартиру
  43. Расчеты в кассе банка
  44. Расчеты у нотариуса
  45. Расчеты с использованием банковской ячейки
  46. Расчеты с использованием аккредитивного банковского счета

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам: переходят ли долги при покупке к новому собственнику

Как Взыскать Деньги С Должника При Продаже Квартиры

498 просмотров

Зачастую собственник жилья не имеет возможность погасить долг по коммунальным услугам. А единственным объектом в собственности является квартира, в которой он живет. Владелец не против продать жилье и сменить на меньшее.

Но до оформления сделки денежных средств на погашение долга он не имеет. Единственным вариантом является поиск покупателя, готового купить квартиру с долгами.

Рассмотрим, как проходит купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника.

Можно ли продать

Ст. 209 ГК РФ предусматривает возможность для собственника владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Причем наличие долгов по коммунальным услугам не является ограничением для оформления сделки.

Ст. 153 ЖК РФ закрепляет за собственником обязанность по уплате коммунальных платежей. Это значит, что покупатель квартиры не получает долги прошлого хозяина.

Управляющая компания должна взыскивать задолженность с бывшего владельца.

Более того, с момента смены лицевого счета, долг за коммунальные услуги прошлого собственника даже не может отображаться в квитанции по коммунальным платежам.

Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт. Ст. 158 ЖК РФ предусматривает переход долга старого владельца к покупателю, если на момент регистрации сделки он не был оплачен.

выписаться

Закон не устанавливает ограничение на выписку с прошлого жилья при наличии долгов по коммунальным услугам. При обращении в паспортный стол или МФЦ гражданин не предоставляет сведения о наличии/отсутствии долгов по ЖКХ.

Поэтому вне зависимости от суммы долга, никто не будет чинить препятствия в смене регистрации.

подарить

При оформлении дарственной действует то же правило, что и при купле-продаже. Долги остаются на старом хозяине.

Причем если договор содержит требование об оплате долгов за старого владельца, контракт будет считаться недействительным. Так как закон предусматривает дарение, как безвозмездную сделку.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда управляющая компания уже взыскала долг через суд. Приставы могли наложить арест на квартиру. В этом случае Росреестр не станет регистрировать дарение, так как на сделки наложен запрет.

Как продать?

Закон предусматривает следующие способы продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам:

  1. Заключение договора с пунктом об оплате из средств, выплаченных покупателем. В этом случае целесообразно заранее предусмотреть возможность оплаты без передачи денежных средств продавцу лично в руки. Например, передача через банковскую ячейку. Чтобы при передаче денег, должник немедленно погасил долг.
  2. Заключение договора, который предусматривает переход долга покупателя. В таком случае стороны договариваются о соразмерном уменьшении стоимости объекта. На практике, стоимость уменьшается значительно сильнее, так как покупатель берет на себя обязательства продавца.

Конечно есть еще незаконный способ. Это оформление сделки, без уведомления покупателя о наличии долга.

Такой вариант часто проходит с неопытными покупателями. Кстати, наличие риелтора не убережет вас от покупки квартиры с долгами. Проверка лицевого счета не входит в их обязанности.

Однако в такой ситуации, покупатель может оспорить сделки и потребовать вернуть деньги. Но на практике, возврат средств практически невозможен. В лучшем случае суд назначит регулярную выплату из пенсии. Возврат долга будет происходить много лет.

Поэтому при оформлении сделки необходимо уточнить наличие долгов в обязательном порядке.

Алгоритм действий

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам включает:

  1. Согласование процедуры купли-продажи.
  2. Сбор документов.
  3. Составление договора.
  4. Обращение к нотариусу.
  5. Регистрация в Росреестре.

Сбор документов

Перечень документов при продаже квартиры с долгами должен включать:

  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • выписку из домовой книги;
  • выписку с лицевого счета;
  • справку о наличии долга по взносам на капитальный ремонт;
  • выписку из ЕГРН (об отсутствии обременений на квартиру);
  • справку из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
  • правоустанавливающий документ;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • акт передачи денег;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Важно! При совершении сделки по купле-продажи квартиры с долгами не желательно прибегать к услугам представителя. Сторонам целесообразно договариваться лично и указывать все договоренности в договоре.

Составление договора

При оформлении контракта необходимо уделить особое внимание следующим моментам:

  1. Нужно указать сумму долга за коммунальные платежи на момент перехода прав.
  2. Целесообразно указать показания счетчиков.
  3. Составить передаточный акт.
  4. Необходимо предусмотреть порядок оплаты долга. Если обязанность передается покупателю, то необходимо указать размер скидки за погашения долга.
  5. Если долг должен погасить продавец, то целесообразно уточнить срок оплаты.
  6. Если стороны не договорились о погашении кредита, то нужно включить в договор пункт о сохранении долга за бывшим собственником. Хотя данный момент предусматривается законом, пункт в договоре поможет покупателю в борьбе с управляющей компанией.

Обращение к нотариусу

При покупке квартиры с крупным долгом по коммунальным услугам целесообразно заверить договор нотариально. Хотя это значительно увеличит расходы (0,5% от суммы сделки), но позволит избежать последующего оспаривания контракта.

В договор включается пункт о погашении всех долгов по коммунальным услугам, включая капитальный ремонт за счет денежных средств, полученных от покупателя. Именно поэтому необходимо нотариальное удостоверение.

В противном случае продавец обратиться в суд и оспорит договор, как заключенный при крайне тяжелых обстоятельствах.

А нотариальное удостоверение докажет, что сделка была заключена добровольно.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр передана нотариальным конторам. Но практически такая возможность есть еще не у всех нотариусов.

При наличии возможности, нотариус принимает от сторон электронное заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. После чего сведения передаются в территориальное отделение Росреестра в течение суток.

Через 2-3 дня нотариус выдает выписку из ЕГРН (в электронной или бумажной форме).

При отсутствии технической возможности, гражданин самостоятельно передает документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ. Процедура осуществляется в течение 10-14 дней.

С этого момента покупатель наделяется обязанностью по оплате коммуналки.

Какие долги переходят?

Таким образом по закону новому собственнику переходят только долги по капитальному ремонту. Но стороны могут предусмотреть иные варианты перехода долгов.

Управляющая компания не имеет право включить в долг нового владельца следующие платежи:

  • по отоплению;
  • по электроэнергии;
  • по горячему и холодному водоснабжению;
  • по канализации;
  • за содержание общедомового имущества;
  • за домофон, лифт.

Как проверить долги перед покупкой?

Перед оформлением сделки целесообразно заранее проверить долги по капремонту и квартплате.

Способы проверки задолженности

  1. Получение выписок от продавца. Необходимо обратить внимание на дату выдачи выписки и ее актуальность.
  2. Получение выписки из ЕГРН самостоятельно. Информация об аресте имущества находится в свободном доступе. Заказ делается через сайт Росреестра. В выписке будут отражены данные собственника, наличие/отсутствие обременений.
  3. Получение информации о долгах продавца. Если денежные средства за коммунальные услуги взысканы в судебном порядке, то возбуждено исполнительное производство. Эти сведения можно получить на сайте ФССП. Информация будет содержать сведения о взыскателе.
  4. Посещение расчетного центра вместе с собственником для получения актуальной информации. Если владелец уклоняется от предоставления выписок, целесообразно отказаться от сделки.

Чтобы избежать проблем с долгом, целесообразно оформить акт о показаниях счетчиков и заверить его у представителя управляющей компании.

Чтобы избежать оплаты задолженности при смене собственника целесообразно заранее проверить наличие долгов.

В случае выявления долгов по коммуналке и капитальному ремонту, целесообразно заранее договориться с продавцом. Если вы узнали о наличии долга после покупки, то необходимо получить консультацию юриста.

Специалисты нашего сайта помогут разобраться со спорными вопросами. Просто опишите ситуацию дежурному юристу.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kuplya-prodazha-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-ot-predydushhego-sobstvennika/

Можно ли продать квартиру с долгами за коммунальные услуги и как из нее выписаться? Проверка жилья перед покупкой

Как Взыскать Деньги С Должника При Продаже Квартиры

Внесение квартплаты является обязанностью каждого собственника жилья, и накопление долгов может привести к трудностям при продаже квартиры. Выбор способа отчуждения квартиры с долгом по ЖКХ зависит от суммы задолженности, способа расчета за покупку и договоренностей между сторонами сделки.

Законность продажи жилья с долгом по ЖКХ

Задолженность по коммунальным услугам является одним из видов обременения на жилье. Так как обязанность по содержанию жилплощади лежит на ее собственнике (п.2 ст. 153 ЖК РФ), то долги по квартплате переходят к новому владельцу после регистрации права в Росреестре.

За предыдущим владельцем остаются только долги, на которые было обращено судебное взыскание.

В п. 1 ст.

460 Гражданского кодекса указано, что продавать какой-либо товар с обременением можно только с согласия покупателя, при сокрытии долга по ЖКХ со стороны продавца покупатель будет иметь право:

  • требовать возврата части стоимости квартиры;
  • требовать возмещения причиненного ущерба;
  • отменять сделку полностью с возвратом всех уплаченных средств.

Отмена сделки возможна в исключительных случаях, если размер долга по квартплате сопоставим с ценой квартиры. Причиненный ущерб может выражаться в необходимости уплаты пени новым владельцем, а также иных издержек, связанных с процессом взыскания долга с бывшего владельца жилья.

Как проверить наличие долга

Определить размер долга можно следующими способами:

  • потребовать от продавца предъявить справку из УК или ТСЖ, а также последние оплаченные квитанции;
  • сделать запрос в ресурсоснабжающие компании;
  • сделать запрос в системе ГИС ЖКХ;
  • проверить наличие приказа о взыскании на сайте судебных приставов.

При получении сведений о задолженности по одной справке из УК существует риск подделки документа, а ресурсоснабжающие компании предоставляют только сведения о долгах за водоснабжение, электроснабжение и т. д.

Наиболее надежным методом является просмотр сведений о долге на портале Госуслуг – для этого необходимо, чтобы продавец зашел на портал с использованием личного логина и пароля, сделал электронный запрос в соответствующем пункте (ГИС ЖКХ) и предъявил результаты запроса покупателю.

Порядок совершения сделки

Совершить сделку по отчуждению квартиры, обремененной долгами по коммунальным услугам, можно следующими способами:

  • путем заключения предварительного договора;
  • путем оплаты долгов с аванса, внесенного покупателем;
  • с помощью риэлтерского агентства;
  • путем уменьшения стоимости покупки на размер долга.

Основной проблемой при покупке квартиры с долгами является отсутствие свободных средств у продавца, которыми он смог бы погасить долг до получения денег от покупателя.

При заключении соглашения об авансе стороны могут внести условие, по которому продавец обязуется оплатить долги до регистрации сделки. Заключение предварительного соглашения позволяет покупателю убедиться, что долги будут оплачены до покупки и сделка не будет сорвана.

Как правило, предварительный договор заключается с условием внесения задатка или аванса покупателем.

С использованием аванса

Если покупатель приобретает жилье за наличные деньги, оплату долгов ЖКХ удобнее всего осуществить следующим образом:

  1. Продавец выясняет полную сумму долга в УК.
  2. Стороны обговаривают условия сделки и заключают соглашение об авансе.
  3. Покупатель выплачивает аванс, а продавец погашает долги ЖКХ.
  4. Продавец предъявляет покупателю справку о погашении долга.
  5. Стороны подписывают договор и регистрируют сделку в Росреестре.

Уменьшение стоимости покупки на сумму долга происходит в основном при небольших размерах задолженности, а также при отсутствии тяжб продавца с управляющей организацией, так как покупателю предпочтительнее купить жилье без обременений и не заниматься впоследствии решением вопросов с долгами.

Покупка через агентство

Если покупатель не имеет наличных средств для выдачи аванса и планирует оформлять ипотеку, то в таких случаях посредником между сторонами может выступить риэлтерская компания. Порядок покупки в таком случае следующий:

  1. Стороны обговаривают основные условия и цену покупки.
  2. Продавец готовит документы о правах на жилье и запрашивает справку о размере долга в ТСЖ.
  3. Стороны заключают соглашение с риэлтерским агентством.
  4. Агентство проверяет документы на квартиру и погашает коммунальные долги.
  5. Покупатель заключает с банком ипотечный договор.
  6. Происходит регистрация сделки и средства поступают на счет продавцу.
  7. Продавец уплачивает комиссию риэлтерскому агентству за услуги.

Агентство в данной процедуре выступает кредитором продавца ввиду отсутствия у сторон свободных средств.

Важно учесть, что агентство может погасить долг продавца до совершения сделки при условии наличия предварительного одобрения ипотеки в банке, а также после тщательной проверки документов на жилье.

Как правило, сотрудники агентства требуют внесения в основной договор пункта об обязанности продавца выплатить комиссию, и заключается трехсторонняя сделка с условиями.

Важно внести в договор условие, по которому продавец обязуется выплатить покупателю компенсацию в случае обнаружения скрытых долгов после окончания регистрации сделки.

Скрытые долги могут быть в случае недавней смены способа управления многоквартирным домом – в таком случае у продавца может сохраниться задолженность перед предыдущей УК, о которой новая структура, управляющая домом, может не иметь сведений.

Список документов

К основному прикладываются следующие документы:

  • копии оплаченных квитанций;
  • выписка из ЕГРН о праве на жилплощадь;
  • кадастровый паспорт;
  • справка о погашении долга;
  • справка из паспортного стола о зарегистрированных в квартире лицах;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений.

Справка о полном погашении задолженности заказывается в организации, управляющей многоквартирным домом не ранее, чем за неделю до подписания ипотечного договора и основного соглашения между сторонами.

Приобретение или продажа квартиры с долгами по услугам ЖКХ является рискованной сделкой. Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь и длительных разбирательств с управляющей организацией, необходимо получать как можно более полную информацию о сумме долга, делая запрос через систему ГИС ЖКХ, а также получая справки от поставщиков ресурсов и в домоуправлении.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/kvartplata/kvartira-s-dolgom.html

Взыскание долга по договору купли-продажи – алгоритм

Как Взыскать Деньги С Должника При Продаже Квартиры

Взыскание долга по договору купди-прожажи – это процесс истребования с должника суммы задолженности в добровольном, претензионном или судебном порядке. Должник не всегда добровольно погашает долг.

В прошлой статье мы уже раскрыли общий механизм взыскания долгов. Теперь пришло время на особенностях получения задолженности по распространенным типам обязательств. И начнем мы с договора купли-продажи.

Это простая форма, договора купли-продажи автомобиля, в ней есть все существенные условия (Предмет, цена и срок). При отсутсвии хотябы одного существенного условия в договоре, договор может быть признан недействительным а взыскание долга по такому догвоору купли-продажи будет невозможным.

Договор купли-продажи

Предметом договора купли-продажи может быть любая собственность, которая принадлежит человеку или предприятию на законных основаниях.

В частности, продаваться могут недвижимость, различные виды транспорта, одежда, предметы домашнего обихода и так далее. Приобретая имущество для целей ведения бизнеса, то говорят не о купле – продаже, а о поставке.

Однако с точки зрения правового регулирования эти договора практически одинаковы.

Начало взыскание задолженности по договору куплли-продажи

Как правило, долг по договору купли-продажи возникает вследствие неоплаты переданного или поставленного товара. И если данный факт имеет место, то нужно придерживаться следующего алгоритма действий.

Вначале нужно определить основную сумму долга. Для этого следует изучить не только положения договора, но и документы, оформленные в его исполнение.

Для взыскания долга по договору куполи-продажи, в зависимости от вида товара, понадобятся следующие документы:

  • накладные,
  • акт приема-передачи и иные документы, свидетельствующие о передачи вещи от продавца к покупателю;
  • Чеки или платёжны поручения, сидетельствующие об оплате.

Если за товар происходили частичные расчеты, то необходимо поднять и платежные документы. На основе комплексного анализа такой информации можно определить размер основной задолженности. Также важно определиться с тем, действительно ли наступил срок платежа. Практика показывает, что часто стороны не упоминают об этом обстоятельстве.

Среди предпринимателей часто товар поставляется вообще без договора, только согласно накладным. Если о времени платежа нельзя составить четкое представление, то следует направить должнику требование (письменное) оплатить полученный товар. Оно должно быть выполнено в течение семи дней от момента его получения.

После истечения этого срока можно переходить к другим действиям по взысканию задолженности.

Накладная по договору купли-продажи

Что можно взыскать по догвору купли-продажи, кроме задолженности

При взыскании долга по договору купли-продажи, можно требовать оплатить санкции (неустойка) в виде штрафа или пени. Однако возможность их начисления и размер должны быть прямо оговорены в договоре. В противном случае взыскать неустойку по догоуору купли-продажи не получится.

Наряду со штрафными санкциями можно взыскать проценты за пользование чужими деньгами. Они начисляются на базе ключевой ставки Центробанка вплоть до дня погашения долга. И здесь есть один нюанс. Если в договоре купли-продажи предусмотрено применение неустойки, то проценты, как правило, не начисляются.

Исключение составляют случаи, когда в договоре оговорено одновременное взыскание и процентов, и неустойки.

Не нужно забывать и об убытках. Чаще всего в рамках договора купли-продажи говорят об упущенной выгоде. Однако сложность состоит в том, чтобы определить и доказать ее размер.

Процессуальные этапы взыскания долга по договору купли-продажи

Перед обращением в суд целесообразно обратиться к должнику с претензией о взыскании долга по договору купли-продажи. Это поможет сэкономить как время, так и средства на судебные издержки. А, если имеется спор о долге между предприятиями или предпринимателями, предварительное направление претензии носит обязательный характер.

В претензии кратко описываются взаимоотношения сторон, перечисляются те пункты договора и законодательства, которые нарушил должник, а также приводится общая сумма задолженности с ее обоснованным расчетом. К претензии допускается приложить копии документов, обосновывающих выдвигаемые требования.

Как правило, на рассмотрение претензии должником отводится один месяц. По завершению этого процесса можно принимать окончательное решение в части обращения с иском о взыскании долга по договору купли-продажи в суд.

Подсудность по взысканию долгов по договорам купли-продажи :

  • Конфликт возник между гражданами, то его рассматривают районные суды или мировые судьи.
  • Спорами между представителями бизнеса занимается арбитраж.

В большинстве случаев дело слушается на территории проживания (нахождения) ответчика. Однако в рамках хозяйственных споров стороны в договоре могут сами указать арбитражный суд, который будет разрешать спор между ними.

Если долг по договору купли-продажи носит бесспорный характер и имеет определенные пределы (50 тысяч по гражданским делам и 400 тысяч по арбитражным), то вместо иска можно подать заявление на судебный приказ. Тогда дело будет рассмотрено без участия сторон договора.

После вступления в силу судебного приказа или решения по иску приходит черед для исполнения решения суда о взыскании долга. Если речь идет об иске, то следует оформить в суде первой инстанции исполнительный лист (в случае с судебным приказом в этом необходимости нет).

И исполнительный лист, и судебный приказ адресуются приставам на территории должника. Вначале они будут взыскивать долг за счет денежных средств, а затем путем продажи имущества.

Таков вкратце основной алгоритм взыскания задолженностив по договору купли-продажи. В следующих материалах мы расскажем об особенности истребования задолженности по остальным видам сделок. Теперь вы знаете, как взыскать долг по договору купли-продажи.

Часто задаваемые вопросы:

Можно ли взыскать долг по договору купли-продажи без накладной?

Суд может принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о заключенном договоре: получение денежных средств, передаче товара и т.д. Если накладная утеряна, то ее копию можно запросить у контрагента.

Как взыскать долг с контрагента по договру купли-продажи, если денег на счету у ответчика уже нет?

В практике бывают случаи, когда недобросовестный контрагент с целью избежания взыскания долга, снимал или тратил денежные средства полученные по договору купли-продажи. Суды могут взыскивать денежные средства с учредителей ООО, даже если установной капитал не превышает сумму долга.

Вам понравилась публикация: взыскание долга по договору купли-продажи? Нашли что искали? Оцените старания автора, поставьте оценку.

(Оценок 1, средняя: 5,00 из 5)

Источник: https://RulLex.com/vzyskanie-dolga-po-dogovoru-kupli-prodazhi

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам – можно ли продать квартиру с долгом в 2019 году, риски

Как Взыскать Деньги С Должника При Продаже Квартиры

По нормам законодательства коммунальные долги числятся за собственником жилья, а не за самой квартирой.

Поэтому с продажей недвижимости, владелец которой является должником ЖКХ, не должно быть проблем. Но на самом деле сделка такая является сложной, может принести немало хлопот новому собственнику.

И не даром одним из документов, подготавливаемых для подписания договора купли-продажи, является справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг. Возможна ли продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам?

Если есть желание купить именно эту квартиру, как обезопасить себя от претензий коммунальных служб. Возможно, лучше выбрать другой вариант, где точно нет задолженности по квартплате?

Без сообщения о задолженности

  • Если собственник жилья скрыл задолженность, и новый владелец узнает о наличии долга только при оформлении жилья в свою собственность, сделка может быть признана незаконной, она легко аннулируется. Лицо, которым совершенна покупка квартиры, подает на продавца в суд и расторгает договор в судовом порядке.
  • Продавец обязан известить о наличии долга за коммунальные услуги. Вместе с покупателем он решает вопрос о порядке его погашения после подписания договора. Различные варианты решения этой проблемы, выгодные для обеих сторон и законные, может предложить опытный юрист.
  • Если она работает в сфере недвижимости, наверняка сталкивался с данной проблемой и знает лучшие пути ее решения. Один из простых способов погашения долга – уменьшение на его величину цены квартиры.
  • Продавец может также оформить с покупателем договор, согласно которого он будет оплачивать долг частями. При подписании договора выдается покупателем авансовый платеж. Все документы по данному вопросу нужно показать хорошему нотариусу, подписать у него.
  • Если покупатель передает первую сумму в счет погашения долга по квартплате, этот факт должен быть письменно зафиксирован в документе с подписью обеих сторон.
  • Продавец, получая аванс за дом по предварительному договору купли-продажи, обязан заплатить долг по коммуналке.
  • Когда снижается стоимость квартиры из-за наличия долга, и покупатель обязуется оплатить его, оформляется такое действие, как переуступка долга.Оформление переуступки долга производится с учетом статей 389, 391 ГК РФ.
  • В договоре купли-продажи обязательно указывается данный факт. И с ним должна быть ознакомлена Управляющая Компания, обслуживающая дом, она должна дать письменное согласие на переуступку. Согласие от компании обязательно, ведь она может потерять свои средства.

Капитальный ремонт дома

Счет оплаты за коммунальный ремонт дома по законодательству закрепляется за квартирой, объектом недвижимости. Поэтому прежний владелец в праве не оплачивать его, передать новому владельцу.

Возможные последствия

Как потребитель коммунальных услуг, собственник квартиры оплачивает только те, которые он получил. Новый жилец не обязан платить за услуги, которые были предоставлены по обслуживанию квартиры ранее, еще при прежнем собственнике. Поэтому покупатель не может стать должником, если он приобрел квартиру с неоплаченными коммунальными платежами.

ВНИМАНИЕ! Обязанность по оплате коммунальных услуг начинает действовать только после вступления в права собственности.

Если оформляется переуступка долга:

  1. старый собственник снимает с себя обязательства по его оплате,
  2. погасить задолженность должен новый хозяин жилья.

В ситуации, когда переуступка не оформлялась:

  • прежний собственник обязан даже после подписания договора купли-продажи рассчитаться с долгами, в противном случае они могут быть взысканы с него в судебном порядке,
  • новый владелец квартиры не несет ответственность за долги прежнего собственника.

Юристы рекомендуют отмечать способ решения вопроса с долгом в договоре купли-продажи. Это подтвердит обязанности продавца по оплате коммунальных счетов и сделает сделку более безопасной для покупателя.

Как проверить наличие долгов

Обычно покупатели доверяют справкам по отсутствию задолженности, предоставляемой продавцом. И только в редких случаях, при возникновении подозрений, они начинают проверять информацию. Юристы советуют это делать всегда, обезопасив сделку.

Можно доверить проверку долгов своему риэлтору, он обязательно затребует от продавца все справки по коммунальным счетам, выписку из Управляющей Компании. Когда покупатель знает, какая УК обслуживает дом с продаваемой квартирой, он может обратиться с запросом и самостоятельно.

Особенности купли-продажи

Как правильно составить договор по продаже квартиры при наличии долга за коммунальные услуги? Оптимальный вариант – продавец все же находит способ выплатить долг, например, благодаря авансовому платежу от покупателя. Если все же рассчитаться с задолженностью до подписания договора не удастся, следует тщательно и грамотно составлять данный документ.

В нем будет стандартная информация, характерная для обычных договоров, а также та, которая касается именно вопроса погашения долга за коммуналку.

Предварительный договор

  1. Указываются стороны сделки, данные о продавце и о покупателе.
  2. Указывается предмет сделки – продажа квартиры, ее данные. Нужны обязательно сведения о площади недвижимости, о количестве комнат, о кадастровом номере.
  3. Важная часть – указание на правоустанавливающие документы.

    Это может быть дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.

  4. Даются сведения о цене недвижимости и о порядке расчета.

Это данные, которые приводятся во всех договорах.

При наличии долга по коммуналке нужно дописать еще некоторую важную информацию:

  • В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
  • Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).
  • Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.

Обычно стороны сделки подписывают предварительный договор, в нем нужно указать такой факт выплаты аванса за квартиру и оплату долга за полученные деньги.

Как оформляется сделка

Владелец обязан взять справку о наличии долгов по квартплате, уведомить о них покупателя еще до полписания предварительного договора:

  1. Если покупатель согласен приобрести недвижимость даже при таком положении вещей, продавец продолжает собирать документы для сделки.
  2. С покупателем он должен решить вариант погашения долга. Среди вариантов – переуступка долга, оплата его средствами аванса, другие способы.
  3. Продавцу нужно собрать выписку из ЕГРН, подтверждающую права владельца, кадастровый паспорт, технический паспорт.
  4. Подписывается предварительный договор, в котором указывается факт наличия долга, факт передачи задатка на его оплату. Если будет оформлена переуступка долга, также следует это указать.
  5. Потом нужно выписать всех жильцов из квартиры и взять справку об отсутствии прописанных.
  6. После получения аванса от покупателя, продавец должен оплатить свои накопившиеся долги по квартплате, взять справку о погашении.
  7. После подписания договора о купле-продаже осуществляется регистрация прав собственности за новым владельцем, для этого нужно в Росреестр подать соответствующие документы. Также следует уведомить о смене собственника и УК.
  8. Продавец должен не забыть об обязательной уплате налогов. Налоги выплачиваются, если в собственности квартира находилась менее 3-х лет.
  9. Покупатель может оформить налоговый вычет, он будет составлять 13% от стоимости жилья.

Наказание нового собственника

По закону за старые долги по коммуналке отвечает прежний собственник. И коммунальные службы не имеют права наказывать за них нового владельца.

Если работники УК или ресурсоснабжающих компаний хотят отключить новому собственнику газ или электричество, он может подать на них в суд. Долг нужно требовать с того, кто владел квартирой и получал коммунальные услуги.

ВАЖНО! Юристы рекомендуют собственникам недвижимости повышать свою правовую грамотность в вопросах, касающихся их собственности. Это позволит эффективно отстаивать свои права собственника и УК.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-s-zadolzhennostyu-kvartplate

Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста

Как Взыскать Деньги С Должника При Продаже Квартиры

1 ноября, 2018

Во многих случаях продажа квартиры с долгами не противоречит законодательству Российской Федерации. Например, речь идет о коммунальных платежах или о задолженностях по капитальному ремонту. Ведь должником считается человек, а не имущественное хозяйство. Квадратные метры по определению не должны иметь долговые обязательства.

Тем, кто желает продать свои квадратные метры, но не может закрыть долги, нужно знать, что будет трудно собрать необходимую документацию для оформления договора купли-продажи. А долговые обязательства все равно придется закрывать.

Продажа неприватизированного жилья с долгом

Если жилплощадь не приватизирована, то никто не будет обращать внимание на то, числятся ли на имущественном хозяйстве долги или нет. Квадратные метры являются государственной собственностью, и распоряжаться ей жильцы не могут. Только после приватизации жилье можно будет продать.

Возможна ли продажа квартиры, если хозяин является должником по алиментам

Здесь стоит обратить внимание на тот факт, арестовано ли имущественное хозяйство или нет. Если на жилплощадь не наложен арест, то продать ее можно, так как долги останутся за хозяином. Если имущественное хозяйство арестовано, то продать его будет невозможно, пока с него не снимут ограничения.

Можно ли продать имущественное хозяйство, имея долг в банке или по квартплате

Если жилплощадь перешла в виде залога в банк, то продать ее будет невозможно без согласия банка. Во всех остальных случаях продажа жилья допустима.

Даже имея задолженности по квартплате, можно продать жилье, но необходимо получить письменное согласие всех хозяев.

Полезная информация! В качестве альтернативы можно договориться с покупателем о цене, где будет вычтена сумма долга.

На законодательном уровне не запрещено продавать жилье с долгами за коммунальные услуги. Но продавца стоит поставить в известность, что имеются некие долговые обязательства. Необходимо заранее урегулировать этот факт, и хотя новый хозяин не будет отвечать за долги предыдущего, ему все равно долго придется налаживать отношения с поставщиком коммунальных услуг.

Такое жилье можно продать по одному из двух вариантов:

  1. Заверить бумагу о получении части денежных средств. Здесь следует прописать все условия процедуры. После погашения долга собственник будет обязан продать жилье человеку, оплатившему аванс. Причем приобрести квартиру он должен будет по ранее оговоренной цене.
  2. Договориться о снижении суммы на ту, которая соответствовала бы накопившейся сумме долговых обязательств. Если новый владелец не захочет погашать задолженность, то долг накладывается на предыдущего собственника в течение трех лет. По окончании срока даже через суд ничего не удастся добиться, так как исковая давность пройдет.

При долговых обязательствах по коммунальным платежам могут отключить свет, газ, тепло и воду, что значительно осложнит продажу жилья.

Осуществить продажу ипотечного имущественного хозяйства можно с разрешения кредитной организации, с которой составлялся договор по ипотеке. В этом случае можно:

  • договориться с банковским сотрудником о досрочном погашении долга. А покупателю нужно предложить заключить договор о выплате аванса и оплаты за жилое помещение. Задаток дается по расписке, нотариально заверенной. После погашения долга и снятия с квадратных метров ареста, можно приступать к продаже жилья;
  • перевести обязанности по циркуляру кредитования на покупателя, получив от него определенную сумму (осуществляется с соглашения банка).

Важно! Стоимость имущественного хозяйства с обременением всегда ниже рыночной!

С какими последствиями можно столкнуться

Как уже упоминалось выше. Долговые обязательства закрепляются за владельцем, а не за квартирой. То есть, если собственник захочет продать свою недвижимость другому человеку, то его долги не переходят на нового хозяина.

Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник обязан оплачивать коммунальные платежи с момента получения права собственности на приобретенную жилплощадь. Новый владелец должен оплачивать только свои расходы воды, света, тепла и т.д.

Таблица. Последствия при продаже жилья с задолженностью

Не оформлена переуступкаОформлена переуступка
ПродавецСохраняется обязанность погашения долговых обязательств после продажи жилплощади. УК (управляющая компания) вправе через суд взыскать необходимую суммуС бывшего владельца квартиры снимают долговые обязательства
ПокупательНе обязан выплачивать долг бывшего собственника. Оплачивает коммунальные счета с момента получения права на квартируНовый собственник обязан выплачивать долг за предыдущего хозяина

Важно! После смены владельца покупатель должен обратиться в УК и сообщить об этом. Для этого следует показать договор купли-продажи и выписку из реестра.

Если переуступку не оформляли заранее, то УК не имеет право требовать оплату задолженности от нового собственника. Согласно статье 163 Уголовного кодекса РФ такие действия считаются противозаконными, за вымогательство УК несет уголовную ответственность.

Процедура оформления бумаг

Покупка жилья с долгами за коммунальные платежи подразумевает сбор документации. Самое главное – правильно составить договор. Он делается в двух экземплярах и должен отражать:

  • информацию о сторонах, их паспортные данные;
  • объект договора со всеми характеристиками;
  • общая стоимость жилплощади;
  • размер залога (при необходимости);
  • порядок перехода права собственности на объект недвижимого имущества;
  • процедура приема квартиры;
  • взаимные права и обязанности обеих сторон;
  • основания для расторжения договора;
  • непредвиденные обстоятельства;
  • реквизиты продавца и покупателя;
  • дата составления;
  • подписи.

Если долг висит на продавце, то вопрос уплаты не отмечается в договоре. Помимо договора купли-продажи для продажи недвижимости потребуется перечень документов:

  • паспорта обеих сторон и их ксерокопии;
  • бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью;
  • документ кадастра на квартиру;
  • чеки об оплате всех коммунальных платежей;
  • выписка из домовой книги;
  • запись об отсутствии долгов на квартиру;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • акты приема-передачи жилья.

С пакетом документов направляются в Росреестр. Там же подают заявление на регистрацию прав владения жильем. Затем новый собственник идет в УК и погашает все долги, если это указано в договоре. Если этот пункт был пропущен, то он регистрирует новый лицевой счет и оплачивает только свои счета.

Разрешение на переуступку

Если вторая сторона согласна оформить переуступку, то можно заключать письменное разрешение. Его оформляют как часть основного договора или в виде отдельного листа. Перед составлением следует получить разрешение на переуступку долга от Управляющей компании.

УК должна быть в курсе о смене собственника. Согласие можно получить без проблем, так как управляющая компания сама заинтересована в получении денег.

Если долговые обязательства останутся за предыдущим хозяином, то УК придется самостоятельно искать его и взыскивать долг.

После получения согласия Управляющая компания составит разрешение на переуступку. Документ составляется в свободной форме, где указывается:

  • данные обеих сторон;
  • на основании чего производится переуступка долга;
  • за какую жилплощадь покупатель обязуется погасить задолженность;
  • общий размер долга.

При оформлении соглашения покупатель должен указать, что переуступка производится в связи с договором купли-продажи и вступает в силу после подписания.

Все долговые обязательства, оставленные прежним хозяином, остаются за ним. Он должен в любом случае их погасить, а УК приложить все усилия к взысканию задолженности.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kuplja-prodazha-kvartiry-s-dolgom-riski-i-sovety-jurista

Сделка без обмана – как получить деньги при продаже квартиры с минимальными рисками

Как Взыскать Деньги С Должника При Продаже Квартиры

Есть несколько способов расчетов за недвижимость и несколько рисков. Продавец опасается продать квартиру и вообще не получить за нее деньги, или получить не в полном объеме, или получить ненастоящими купюрами. У покупателя риск тоже есть – заплатить всю сумму и не получить квартиру. Рассмотрим, как можно рассчитаться за квартиру безопасно для обеих сторон.

Самый простой способ расчетов за квартиру

Применяется при купле-продаже за наличные деньги и в случае подписания договора в простой письменной форме. Стороны встречаются в продаваемой квартире или в агентстве недвижимости, покупатель передает деньги в обмен на расписку, подписывают договор, едут в МФЦ подавать документы на регистрацию перехода прав на квартиру.

Только собираетесь продавать квартиру? Читайте, как подготовиться к продаже недвижимости.

Плюсы: простота и быстрота, отсутствие дополнительных расходов.

Минусы: ручной пересчет, только визуальная проверка подлинности денег, в случае отказа в государственной регистрации по любой причине покупатель должен самостоятельно взыскивать переданные деньги, в худшем случае – через суд.

Расчеты в кассе банка

Для автоматического пересчета и проверки подлинности денег можно обратиться в любой банк. Кассир в присутствии сторон пересчитает деньги и проверит их на специальных устройствах. Банк за манипуляции кассира наверняка возьмет комиссию. Размер комиссии может быть фиксированным или рассчитываться в процентах от суммы – желательно узнать это заранее.

Второй способ расчетов через банк – снятие средств с карты или счета покупателя с последующей передачей продавцу. В этом случае может потребоваться предварительный заказ денег в банке на день сделки. Еще нужно учесть лимиты по карте или счету покупателя, чтобы существующие ограничения позволили обналичить требуемую сумму в назначенный день.

Также возможен безналичный перевод от покупателя на счет продавца. Однако в этом случае банк имеет право временно заблокировать сумму перевода для проверки источника средств – в соответствии с законодательством о противодействии финансированию терроризма.

Во всех этих случаях продавец может заранее написать расписку о получении денег за квартиру, и передать ее покупателю после получения полной суммы. Договор можно будет подписать также в банке – воспользоваться переговорной комнатой, например, и затем переместиться в МФЦ.

Плюсы: автоматический пересчет и проверка подлинности, быстрота расчетов.

Минусы: комиссия банка, возможность временной блокировки средств, ограничения и лимиты по счетам и картам. Также остается риск затруднений с возвратом средств при отказе в регистрации.

Расчеты у нотариуса

Когда законом установлена нотариальная форма договора купли-продажи, или по желанию сторон, возможны расчеты за квартиру с участием нотариуса.

Проверка и пересчет денег могут проводиться вручную или с использованием специальных устройств – зависит от оснащения нотариальной конторы.

Расчеты проводятся за закрытыми дверями в присутствии нотариуса. В договор купли-продажи нотариус добавляет пункт о проведении расчетов в его присутствии и удостоверяет договор своими печатями и штампами.

Расписка о получении денег в этом случае не составляется.

Расчеты в нотариальной конторе проводятся одновременно с подписанием договора купли-продажи. После этого стороны, либо одна из сторон могут подать документы на регистрацию через МФЦ, а могут поручить это нотариусу.

При нотариальной сделке расчеты можно предварительно провести в банке с написанием расписки, у нотариуса только подписать договор, в котором будет указано что стороны провели расчеты, и это подтверждается распиской.

Плюсы: при нотариальном удостоверении договора практически отсутствует риск отказа в регистрации – ответственность за сделку несет нотариус и Росреестр не проводит глубокую экспертизу пакета документов.

Минусы: стоимость услуги нотариального удостоверения договора составляет от 0,5% от сделки плюс 5100 руб за технические работы, при отсутствии у нотариуса устройств для пересчета и проверки купюр эти операции приходится проводить вручную.

Расчеты с использованием банковской ячейки

Этот способ подходит продавцам, у которых счета арестованы или есть такой риск.

Стороны арендуют банковскую ячейку, в день сделки в присутствии банковского сотрудника покупатель вносит в ячейку наличные денежные средства. Пересчет и проверку денег стороны проводят самостоятельно на банковском оборудовании, установленном в хранилище.

После регистрации перехода прав на квартиру также обе стороны и менеджер банка вынимают средства и передают их продавцу. Покупатель в этот момент получает расписку о получении денег и отсутствии претензий.

В случае отказа в регистрации, отмены сделки – деньги возвращаются покупателю, а продавец остается в своей квартире.

Почитайте, можно ли провести сделку с недвижимостью когда один из супругов должник или банкрот.

Плюсы: безопасность расчетов для обеих сторон, отсутствие риска блокировки или ареста денег.

Минусы: наличие банковской комиссии за аренду ячейки, дополнительное время на оформление договора на ячейку, требуется еще один визит в банк для окончательных расчетов.

Расчеты с использованием аккредитивного банковского счета

Этот способ похож на расчеты с ячейкой, но вместо сейфа в хранилище стороны открывают специальный счет. Покупатель вносит на этот счет деньги за квартиру, затем документы уходят на регистрацию, и после предоставления в банк выписки из ЕГРН с новым собственником недвижимости, продавец получает средства с аккредитива.

Этот способ чаще всего используют банки при предоставлении ипотечных средств.

Если переход права не произошел – деньги возвращаются несостоявшемуся покупателю.

Плюсы: защищенность всех сторон сделки.

Минусы: расходы на открытие аккредитива (сопоставимы с ценой ячейки), дополнительный поход в банк за деньгами.

Занимаетесь предпродажной подготовкой квартиры? Не спешите, сперва прочитайте этот материал.

Несмотря на наличие недостатков практически у каждого способа расчетов, вы и ваш контрагент наверняка сможете подобрать оптимальный. Главное в подготовке и проведении сделки чтобы учитывались интересы и продавца, и покупателя. Тогда этот непростой и рискованный процесс купли-продажи недвижимости пройдет легко и успешно, и все останутся довольны.

Быстрой и легкой вам сделки и безопасных расчетов!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/karta_novostroek/sdelka-bez-obmana-kak-poluchit-dengi-pri-prodaje-kvartiry-s-minimalnymi-riskami-5cf93d05b854e100b048c7de

Нормы и акты
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: