Расторжение Договора Аренды Заключенного На Определенный Срок Который Истек Но Арендатор Пользуется Помещением

Содержание
  1. Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма
  2. Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором
  3. Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ
  4. Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?
  5. Особенности расторжения арендыарендодателем через суд
  6. Образец искового заявленияоб одностороннем расторжении договора аренды
  7. Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?
  8. В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:
  9. На что необходимо обратить внимание при оформлении?
  10. Правила расторжения договора аренды или найма квартиры
  11. Основания для прекращения договоров аренды (найма)
  12. Порядок расторжения договора аренды или найма жилья
  13. Расторжение договора по решению суда
  14. А что будет после расторжения договора?
  15. Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19
  16. Уведомление о расторжении договора аренды
  17. Особенности расторжения договора найма жилого помещения
  18. Подведем итоги
  19. Досрочное расторжение договора аренды
  20. Основания для прекращения договора
  21. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
  22. Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
  23. Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?
  24. Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации
  25. А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?
  26. О расторжении договора аренды по инициативе арендатора
  27. Если договор аренды заключён на определённый срок
  28. Если договор аренды заключён на неопределённый срок
  29. 1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю
  30. 2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения
  31. 3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма

Расторжение Договора Аренды Заключенного На Определенный Срок Который Истек Но Арендатор Пользуется Помещением

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды (найма) жилого помещения обеспечено строгим регламентом, указанным в положениях гражданского законодательства. Чтобы провести процедуру без лишних проблем и с минимумом затрат, необходимо изучить не только нормативные положения правовых документов, но также обратить внимание на особенности, выделенные реальной практикой.

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Для начала стоит отметить, что договор аренды и найма – это два разных соглашения по субъектному составу, а также используемым нормам и порядку прекращения действия сделки. Особенность первого варианта – оформление отношений, предполагающих передачу жилого помещения в пользование юридическому лицу.

В таком случае арендатор не может воспользоваться привилегиями нанимателя, который вправе в любой момент заявить о необходимости расторжения договора без объяснения причин.

Чтобы добиться своего в одностороннем порядке, нужно доказать факты невыполнения обязательств арендодателем или подтвердить наличие обстоятельств, не зависящих от участников сделки, но влияющих непосредственно на возможность проживания, будь то:

  • необеспечение свободного доступа в арендуемое помещение;
  • намеренное утаивание недостатков квартиры, которые были выявлены после оформления соглашения;
  • отказ владельца проводить обязательный капитальный ремонт;
  • жилой объект признан аварийным или непригодным для проживания.

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Сторонами соглашения могут быть указаны иные основания для расторжения в одностороннем порядке – главное, чтобы компромиссные позиции не противоречили нормам законодательства.

Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ

В первую очередь это:

  • ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
  • ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
  • ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
  • также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.

Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца.

В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.

Уведомление (письмо) о расторжении договора найма жилого помещения (образец)Важно: недопустимо прописывать в договоре позиции, которые запрещают досрочное расторжение.

Как показывает судебная практика, данное условие считается незаконным и признается ничтожным.

Совсем другая последовательность действий, если сделка была заключена на конкретный срок, а время аренды еще не истекло.

При таких обстоятельствах необходимо придерживаться следующей инструкции:

  • В первую очередь нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном завершении действия договора. Если никаких претензий у сторон друг к другу нет, при обоюдном решении прекратить дальнейшие отношения, остается лишь подготовить образец акта приема-передачи жилого помещения и само соглашение. Однако подобное развитие событий в реальной практике встречается очень редко, поэтому арендодатели вынуждены действовать дальше.
  • Если не удалось достичь компромисса, инициатору процесса необходимо уточнить, предусмотрены ли договором, при которых арендодатель вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств. При наличии таких позиций, нужно проверить, при каких обстоятельствах возможна их реализации.

В первом случае договором предусмотрен вариант с расторжением договора в любой момент по желанию арендодателя. Тогда арендатором не могут быть оспорены действия собственника жилья, так как наличие такого условия не противоречит нормам гражданского законодательства.

Второй вариант развития событий подразумевает возможность расторжения, но только при возникновении конкретных обстоятельств. К примеру: при нанесении ущерба имуществу, в случае с рождение ребенка в семье арендодателя, при достижении несовершеннолетнего члена семьи 18 лет и т.п.

В ситуации, когда договор составлен с условием, достичь которых в ближайшее время не удается, остается лишь один способ – расторжение сделки путем обращения в суд.

Данный вариант считается очень затратным как по времени, так и по финансам.

Далеко не факт, что суд примет сторону истца.

Для получения желаемого результата придется обеспечить свою позицию рядом оснований, которые должны быть подтверждены документально.

Важно: регистрация расторжения в обычном и досрочном порядке является обязательной, так как только после внесения записи в ЕГРП недвижимое имущество будет освобождено от обременения. Регламент предполагает обращение в Многофункциональный центр или Росреестр с актом расторжения – срок оформления составляет 10 дней с момента предоставления материалов.

Особенности расторжения арендыарендодателем через суд

Для начал нужно выделить достаточное основание для обращения, без которого нет никакого смысла подавать исковые требования. В качестве допустимых обстоятельств, которые могут быть приняты уполномоченными лицами, можно указать следующие позиции:

  • систематическое игнорирование арендатором необходимости в оплате за пользование жилой площадью – не менее 6 месяцев. Если договор является краткосрочным, достаточно наличия двух фактов неоплаты. В отдельных ситуациях срок уточняется договором, поэтому общий период просрочки может быть увеличен;
  • нанесение вреда имуществу, которое принадлежит арендодателю, в том числе и порча квартиры, используемой для сдачи в аренду;
  • причинение вреда здоровью арендодателя и членов его семьи;
  • игнорирование правил эксплуатации недвижимости, будь то использование в коммерческих целях, не по назначению, с нарушением интересов соседей и т.п.;
  • присвоение квартире статуса аварийной или признание жилого объекта непригодным для дальнейшего проживания по иным факторам.

Особенности расторжения аренды арендодателем через суд

Иначе говоря, арендодатель вправе требовать о расторжении договора лишь при наличии виновных действий со стороны арендатора или в случае с возникновением обстоятельств, которые не зависят от участников сделки, но делают проживание в квартире недопустимым.

Важно: добиться принудительного выселения очень сложно. Суд прибегает к использованию данного метода лишь после тщательного рассмотрения все доступных материалов и уточнения возможности использования более мягких методов.

Образец искового заявления об одностороннем расторжении договора аренды

Перед тем, как приступить к оформлению иска, важно понимать, если арендатор нарушил правила эксплуатации помещения, то в первую очередь необходимо реализовать меры по досудебному урегулированию конфликта.

Арендодателю следует предупредить нарушителя о том, что он должен прекратить противоправное поведение.

Законом не определена форма извещения, но с учетом практики рекомендуется уведомлять под личную подпись либо представлять в письменном формате через почтовые услуги.

Если же увещания не дали необходимо результата, то можно переходить к составлению иска. Общее содержание иска об одностороннем расторжении договора аренды таково:

  • наименование суда и адрес его расположения, куда направляется иск;
  • персональные сведения об истце и ответчике: ФИО, адрес проживания и контактные данные;
  • информация об иных лицах, проживающих в квартире;
  • основания, по которым ответчик вправе пребывать на жилой площади: указывается договор аренды с реквизитами;
  • описание ситуации с уточнением значимых обстоятельств, которые выступают в качестве основания для расторжения со ссылкой на положения нормативных правовых документов. Данная позиция должна быть отражена максимально информативно, но важно избегать эмоциональных формулировок и лирических отступлений;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования конфликта;
  • суть требований с указанием необходимости проведения конкретных действий: расторжение договора, выселение арендатора, взыскание долгов – при их наличии;
  • перечень документов и материалов, прилагаемых к делу в качестве уточнения отдельных обстоятельств или подтверждения факторов для признания ответчика виновным;
  • дата оформления иска и подпись заявителя.

Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 1)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 2)Образец иска об одностороннем расторжении договора аренды (стр. 3)

Суд после рассмотрения материалов дела может выделить арендатору определенный срок для нивелирования выявленных нарушений, однако максимально допустимый период не может превышать 1 года. Если на протяжении отведенного времени нарушитель не исправит претензии арендодателя, то при вторичном иске происходит расторжение договора.

Что такое акт приема-передачи жилого помещения при расторжении договора найма или аренды?

Предназначение данного документа заключается в фиксировании факта прекращения аренды и указании на обстоятельства возврата имущества. При стандартных условиях помещение возвращается без претензий, то есть его первоначальный вид был сохранен, все средства уплачены, задаток перечислен. Акт приема передачи является дополнением к соглашению о расторжении договора найма жилого помещения.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещенияАкт приема-передачи жилого помещения

В акте приема-передачи жилого помещения в обязательном порядке указывается:

  • в каком виде было передано и принято имущество: как сама квартира, так и мебель или бытовые предметы, оставленные собственником;
  • соответствует ли оно первоначальному виду;
  • замечания и претензии, в том числе и незначительные.

В завершении может быть указано, что взаимные обязательства выполнены и считаются прекращенными с момента подписания акта.

На что необходимо обратить внимание при оформлении?

При расторжении в одностороннем порядке договора аренды важно помнить об отдельных тонкостях, с учетом которых можно избежать большей части ненужных проблем и обеспечить минимизацию риска признания соглашения недействительным:

  • следует уточнить статус арендатора и арендодателя. Если они являются физическими лицами, достаточно проставить инициалы. Также не считается обязательным раскрывать лишние персональные сведения, будь то место работы, должность, образование и т.п.;
  • если одна из сторон сделки является юридическим лицом, нужно прописать правовой режим организации и указать адрес расположения и данные и руководителе;
  • если договор был оформлен в простой письменной форме, то есть не заверялся у нотариуса, то акт расторжения должен быть составлен в том же варианте;
  • отдельно нужно прописать причины и обстоятельства, из-за которых возникла необходимость в расторжении соглашения, уточнить наличие претензий между сторонами.

Акт о приеме имущества, акт о прекращении аренды и иные документы рекомендуется хранить в течение 2-3 лет, так как не редкость, когда бывшие арендаторы обращаются в суд в целях оспорить отдельные факторы и получить компенсацию для улучшения своего финансового положения.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d186c7459872900ad7b3802/rastorjenie-v-odnostoronnem-poriadke-dogovora-arendy-jilogo-pomesceniia-arendatorom-i-arendodatelem-gk-rf-st-450-obrazec-pisma-5d2062c864271d00adc453e0

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Расторжение Договора Аренды Заключенного На Определенный Срок Который Истек Но Арендатор Пользуется Помещением

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомиться еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Особенности расторжения и вообще урегулирования ситуации, связанные с исключительными обстоятельствами 2020 года – пандемией короновируcа COVID-19 – мы разобрали в отдельной статье.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Досрочное расторжение договора аренды

Расторжение Договора Аренды Заключенного На Определенный Срок Который Истек Но Арендатор Пользуется Помещением

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?

Расторжение Договора Аренды Заключенного На Определенный Срок Который Истек Но Арендатор Пользуется Помещением

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.

Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора.

Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия.

Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Что делать, если вы пропустили срок для уведомления арендодателя о желании не продлевать договор?

Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.

А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?

В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок.

А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо.

Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Если договор аренды заключён на определённый срок

Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя.

Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке.

Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.

Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.

Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:

  1. Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
  2. Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
  3. Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
  4. Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
  5. Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Если договор аренды заключён на неопределённый срок

Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610  Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.

В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.

Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.

1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи.

Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю.

Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?

Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении.

Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.

Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения

После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте.

Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами.

А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

У нас вы можете оформить заказ на подготовку уведомления о готовности арендатора передать помещение арендодателю. Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.

3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения.

Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется.

Чтобы заставить такого арендодателя принять арендованное помещение, необходимо обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.

Если вы столкнулись с незаконными требованиями арендодателя, видите, что он уклоняется от приёмки помещения, можете обратиться к нам. Мы проконсультируем вас, а также подготовим необходимые документы для суда.

арендаинструкциярасторжение договора

Источник: https://argumentplus.ru/blog/realty/rent.html

Нормы и акты
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: